Злые люди постоянно возводят поклеп на агентства недвижимости, мол, уроды - никакой ответственности за последствия сделки нести не хочут, чисто Гитлер за итоги Второй Мировой. Зато вот страховые компании - это да! В любой момент готовы вступиться за имущество граждан, беря на себя мега-затраты на покрытие убытков от действий упырей-риэлторов. И денег берут опять же сильно меньше, нежели какое-то агентство недвижимости. Примерно так выглядит позиция незамутненных товарищей относительно действий с жильем. Тем не менее, считаем, что кое-кому не мешает ознакомиться с реальным положением дел, в частности со вполне конкретным случаем кидалова, когда народ решил купить квартиру в Москве по ипотеке и что в итоге вышло...

Принято считать, что банк и обретающаяся при нем страховая компания "проверяют" жилье на предмет всяких там потаенных каверз. Причем делают это намного лучше, чем риэлторы, которым на все давно уже плевать, лишь бы сделать свое черное дело и получить мега-гонорар. Несмотря на то, что разъяснения по данному вопросу нами давались неоднократно, переломить общественное сознание мы пока еще не в силах.

А теперь, собственно, история:

"В июне 2008 года мы с мужем приобрели квартиру в Москве на ипотечные средства АКБ НР Банка. Оформление документов и проверку "юридической чистоты" приобретаемого жилья мы доверили независимому риэлтору Азаровой Ирине Витальевне. Этого риэлтора как специалиста нам рекомендовал менеджер Банка. Азарова И.В. прошла аккредитацию в Национальной ипотечной компании, на сайте Банка в то время была опубликована информация о ее награждениях Банком и высокой степени квалификации.

Кроме услуг риэлтора нам по требованию АКБ НР Банка пришлось также оплатить услуги полного ипотечного страхования в ЗАО МАКС. Все вышеперечисленные специалисты и организации с широким штатом юристов осуществляли проверку квартиры по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская 15-9, и все давали нам однозначную рекомендацию, что данную квартиру можно приобретать смело, что наша семья и сделала.

Через полгода после приобретения мы узнали об аресте нашего жилья. Оказалось, что в Бутырском суде рассматривается гражданское дело: у третьих лиц имеются притязании на правообладание нашей квартирой. В рамках гражданского дела мы проиграли суды двух инстанций, из квартиры нас выселили с судебными приставами. Сейчас нам приходится снимать жилье в Москве, т.к. никакого недвижимого имущества у нас нет, а уехать обратно к родителям пенсионерам в Иваново не представляется возможным, т.к. тогда не сможем выплачивать кредит по 45 тыс. рублей ежемесячно в течение 25 лет (в Иваново очень низкие зарплаты).

ЗАО МАКС от выплаты страховки по титулу (потеря права собственности) отказался, сославшись на пункт 4.1.4 г Правил ипотечного страхования (с которыми мы даже не были ознакомлены должным образом при подписании Полиса). Этот пункт гласит, что из страхового покрытия исключается ретроспективное покрытие, которое в трактовке ЗАО МАКС звучит как: "возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора". По нашему мнению, этот пункт полностью перечеркивает смысл всего титульного страхования.

На данном этапе мы отстаиваем свои права на получение страховки в рамках спора: АКБ НР Банк против ЗАО МАКС в Арбитражном суде г. Москвы. Если мы проиграем это дело, тогда нам предстоит выплатить 13.8 млн рублей в течение 25 лет Банку, т.к. на какие-то существенные уступки Банк идти не хочет, а чем будет чреват полный отказ от выплат по кредиту мы не знаем, т.к. совместно с пенни и штрафами сумма нашего долга может дорасти и до огромных размеров, а методы выбивания долгов коллекторскими компаниями вряд ли окажутся мягкими".

О, как! Несмотря на участие в сделке массы авторитетных организаций и суперриэлтора у граждан приключился тотальный облом. Честно говоря, людей искренне жаль, т.к. "влететь" подобным образом не пожелаешь никому.

Если быть точнее, то эта самая квартира перепродавалась несколько раз в течение довольно короткого промежутка времени, что уже должно наводить на мысль, что там не все гладко ибо чаще всего так происходит "отмывание" документов. Народ у нас для таких частых телодвижений слишком пуглив и статичен.

Само собой, когда все более-менее "отстоялось", нашлись некие сводные браться первоначального собственника квартиры, которые еще 2 года назад ухитрились подать документы на открытие наследства (в последний отпущенный для этого законом день). Они не стали судится сразу, нет. А спокойно подождали и в течение срок исковой давности "погнали волну".

Казалось бы, что та самая уверенность в поддержке страховой компании имеет место быть. Однако на деле ситуация оборачивается следующим образом - страховщики забивают хитрый болт на чаяния клиентов, регламентируя свой отказ четкими ссылками на соответствующие статьи ГК и пункты Правил ипотечного страхования. А меж тем, если как следует вникнуть в те самые "Правила", то можно понять, насколько ничтожны гарантии, предоставляемые страховыми компаниями. Читаем:

"ЧАСТЬ IV. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ (ТИТУЛА СОБСТВЕННОСТИ)

4.1. Объект страхования и страховой случай.

4.1.1. Объектом страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы Страхователя (собственников), связанные с владением, пользованием, распоряжением жилым помещением, указанным в Договоре страхования, в результате потери имущественных прав на него при признании Договора купли-продажи застрахованного жилого помещения (далее - Сделка) в судебных органах недействительной.

4.1.2. Страховым случаем признается факт потери имущественного права на жилое помещение, приобретенное по Сделке, вследствие признания этого права недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, которые при заключении Сделки и Договора страхования не могли быть известны Страхователю и возникли вследствие:

4.1.2.1. совершения Сделки с гражданином, признанным недееспособным или с гражданином, признанным ограниченно дееспособным, без согласия опекуна; 4.1.2.2. совершения Сделки с гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

4.1.2.3. совершением Сделки под влиянием заблуждения или под влиянием обмана;

4.1.2.4. совершения Сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

4.1.2.5. совершения Сделки, не соответствующей требованиям закону или иным правовым актам, в том числе в результате:

…

4.1.4. Из страхового покрытия исключаются:... г) ретроспективное покрытие (возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора)".

Таким образом, под пункт 4.1.4. подпадают практически все возможные случаи, которые должны стать страховыми. В качестве исключения, можно рассматривать события согласно п.п. 4.1.1-4.1.2.5., которые наступили в период с момента подписания Договора страхования (как правило в день подписания догвора купли-продажи квартиры и Кредитного) до государственной регистрации, т.е. в течение 5-ти рабочих дней, да и то при условии гос. регистрации права собственности.

Проще говоря, если в процессе регистрации договора купли-продажи ничего не произошло - спи спокойно, дорогой товарищ. А ежели раньше - не факт, что ты смогешь победить в судебных баталиях и вернуть нажитое непосильным трудом.

Сейчас, как известно, квартира под арестом. Граждан-покупателей выселили из нее при помощи толковых приставов. Денег в банк, тем не менее, они заносят регулярно. Плюс к тому идет вялотекущий процесс банком и страховой компанией, который неизвестно чем закончится. К тому же заведено уголовное дело. Несмотря на всеразличные проверки, риэлтор облажался, не задавая себе никаких лишних вопросов, которые расставленные должным образом могли навести на мысль, что лучше такое жилище не покупать. А злые люди, прочитав этот материал, скорее всего, будут долго глумиться над риэлторами еще хлеще.

С другой стороны, даже нотариальное удостоверение самой первой сделки не спасло от того, что по факту изначальная продажа (аж в 2006 году) была произведена покойником. И нотариус в суде подтвердил, что покойник присутствовал и подписывал договор собственноручно, был жив-здоров и выглядел хорошо. Паспорт в наличие имелся, фотография - все дела. А всего-то надо было человека похожего подобрать и подпись чуток потренироваться подделывать.

Поэтому еще раз повторяем, агентство недвижимости ответственности за последствия сделки не несет, равно как и страховая компания или банк. Никто, кроме будущего собственника не в силах взять на себя потенциальные проблемы. А риэлтор... Опытный риэлтор все же должен чуять всякое недоброе не только изучая документы, но и анализируя историю сделок, интуичить возможные неприятности. Отсюда и более тщательный подход, помогающий избежать подобного. Если кому интересно узнать подробнее - можно почитать здесь.

Берегите себя!

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"