Последние события на Украине, а также печальная судьба ряда банков, сподвигли жителей Московского региона переводить свои, годами копившиеся на депозитных счетах сбережения, в нечто осязаемое и недвижимое. Москвичи ринулись покупать квартиры с дальнейшей перспективой сдачи в наём. Все, сколько-нибудь приличные предложения, были сметены в первые месяцы 2014 года. Потом очередь дошла и до менее привлекательных вариантов. Расхватали даже те квартиры, от которых ещё полгода назад покупатели воротили нос, как от просроченных продуктов. Перед Новым годом в наше агентство недвижимости обратилась девушка, оказавшаяся в непростой ситуации. В 2008 году она купила однокомнатную квартиру в пятиэтажке г. Железнодорожный по ипотеке Банка "Дельтакредит" в долларах США. Курс на тот период составлял 25 рублей за один "зелёный" и процентная ставка была привлекательная, но когда курс доллара вырос на 40%, кредит начал буквально душить её. Ежемесячный платеж по кредиту на момент обращения к нам, был равен стоимости аренды двушки в Москве. Но основная тяжесть сложившейся ситуации была в том, что после того, как девушка платила в течении пяти лет по кредиту, остаток задолженности не только не уменьшился, но даже превысил рыночную стоимость квартиры на 700 000 рублей...

Первое, что сотрудница нашего агентства недвижимости попыталась сделать - это рефинансировать кредит. Проще говоря, перевести кредит из валютного в рублёвый. Дельтакредит отказал. Тогда мы обратились в Сбербанк за получением кредита в рублях на эту же квартиру, чтобы погасить валютный кредит. Сбербанк на каждом углу рекламирует себя, как банк предоставляющий такую возможность, но одно дело реклама, а другое дело реальность. Сбербанк нам также отказал.

Поняв, что для того, чтобы избавиться от валютного кредита, ничего не остаётся, как продать квартиру и ещё доплатить, мы обратились в Дельтакредит, за разъяснениями о технической стороне вопроса. То есть, что мы должны делать, чтобы получить разрешение банка на продажу и какие расходы предстоят нашей клиентке на сделке. В банке нам пояснили, что есть две схемы продажи квартиры из под залога.

Вариант первый - наименее затратный, но нереальный: мы находим покупателя со свободными деньгами. В день подписания договора купли-продажи покупатель передаёт продавцу все денежные средства. Продавец добавляет свои средства и гасит кредит. После этого Банк даёт письмо о погашении кредита. После регистрации перехода права Покупатель получает свидетельство о собственности без залога и обременения. Расходы продавца по этой схеме составят 5000 рублей за разрешение банка на продажу и 5000 рублей за досрочное погашение кредита. Вполне себе бюджетно. Есть только одна мааааленькая загвоздка – где найти покупателя, готового передать деньги продавцу до регистрации перехода права...

Вариант второй - реальный, но затратный: мы находим покупателя, который закладывает деньги в ячейку. После регистрации перехода права, продавец получает доступ к ячейке, а покупатель свидетельство о собственности с обременением в виде ипотеки. Продавец гасит кредит, Банк даёт письмо о погашении кредита, все дружно отправляются в регистрационную палату и снимают обременение. Реально? Вполне! Но, как предупредил сотрудник банка, это вариант затратный. Помимо уже озвученных 10000 рублей, необходимо будет заплатить 0,8% от остатка по кредиту за конвертацию, 30000 за двойную регистрацию и, что самое интересное, 1,5% от остатка по кредиту за смену залогодателя. В сумме получалось 130000 рублей. Для квартиры, рыночная стоимость которой 3100000 рублей, сумма весомая. А учитывая, что для полного погашения кредита, клиентке необходимо доплатить 700000 рублей собственных средств, расходы в размере 130000 рублей выглядят как настоящий грабёж. Особенно вызывали недоумения расходы за смену залогодателя. То есть, банк берет 60000 рублей за то, что в течение трёх дней у покупателя в свидетельстве будет значится обременение в виде ипотеки. 30000 рублей банк берёт за конвертацию - факт, также вызывающий недоумение. Но, выбора не было, квартиру надо продавать.

Наша клиентка морально подготовилась к предстоящим расходам, и мы приступили к продаже квартиры. Я не случайно в начале коснулась ситуации на Украине. До нового года этой квартирой интересовались вяло, а узнавая про залог в виде ипотеки, покупатели и вовсе растворялись в пространстве. Но нестабильность с банками и с Украиной, сделали своё дело и покупатели стали активнее. Тем более, что наша клиентка с мужем сделали в квартире хороший ремонт: встроенная кухня и т.д.

И вот, агентство на букву "И" решило внести нам аванс, так как их покупатели хотели только эту квартиру. На авансе мы рассказали риэлторам о двух вариантах погашения кредита и регистрации. Естественно, первый вариант они обсуждать даже не стали. От второго варианта они также были не в восторге, но подискутировав часок, договор аванса был подписан. И только спустя полдня сторона покупателя спохватилась, что не уточнили в какой момент должен быть произведён обмен рублей. Они поняли, что в ячейку будут заложены рубли, но кредит-то у нас долларовый! Представители банка заявили, что в ячейку должны быть заложены только доллары, которые наша клиентка обменяет и заплатит за это уже упомянутые 30000 рублей. Кстати, банк обещал нам наивыгоднейший курс! Но здесь юрист агентства на букву "И" заподозрил подвох. Его не устроило, что рубли покупателя будут обменены на нестабильный доллар. А вдруг, доллар возьмёт и упадёт с 34 до 30 рублей за 5 дней регистрации?! На обмен в день сделки они не согласны, в ячейку должны быть заложены только рубли. Представители банка утверждали, что падать будет рубль, поэтому в ячейку должны быть заложены только доллары. Мы метались между ними, понимая, что с банком не поспоришь, уговаривали риэлторов из агентства на букву "И" не верить в сказку про растущий рубль, объясняли, что вся процедура за наш счёт, но ничего не помогло. До вечера представители агентства на букву "И" приняли решение аванс забрать. Да пожалуйста!

Продолжение следует...

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"