С каждым днем все чаще и чаще среди квартир выставленных на продажу, встречаются объекты находящиеся в залоге у банка, с невыплаченной рублевой или хуже того, валютной ипотекой. Как правило банки, идя на встречу своим клиентам, предлагают два способа продажи квартиры из под залога. Первый: смена залогодателя с двойной регистрацией перехода права, второй: погашение всей задолженности деньгами покупателя в день подписания довора купли-продажи. Про оба способа мы подробно рассказали еще весной прошлого года, когда с долларом начало твориться неладное. Оба способа понятны, разумны и вполне реализуемы, но то с чем наше агентство недвижимости столкнулось на днях, выходит за рамки понимания. Неужели банки в своем желании вытряси из ипотечников задолженность, готовы подписать договор купли-продажи на абсурдных условиях?!

Риэлторы давно не верят в чудеса, и встречая объявление о продаже прекрасной квартиры по цене на 15% ниже рынка, понимают, что либо с документами на квартиру "не все гладко", либо не выплачена ипотека, и покупателю предлагают расстаться с 5-10 миллионами рублей прямо на сделке (за этот риск и дисконт). Буквально пару недель подбирая для клиента квартиру, я нашла заманчивый вариант за 11,5 млн.рублей в сталинском доме, в тихом дворе, с качественным ремонтом. Причем средняя цена подобных квартир 13,5 млн.рубл. Представитель продавца, до просмотра, честно рассказал о невыплаченном ипотечном кредите, задолженности в размере 9 млн.рублей и о том, что дела настолько плохи, что дошло до судебных приставов. Не смотря на заманчивость предложения, рисковать девятью миллионами покупатель не захотел.

Риэлторы в чудеса не верят, а покупатели верят. Им все кажется, что может найтись прекрасная и дешевая квартира, надо только очень хорошо искать. И цена её будет низкой потому, что продавцы - наивные люди и, просто, не знают сколько стоит жилье в Москве. Мой клиент из таких любителей сказок, нашел вариант настолько невероятный, что я не могла не прозвонить и не разузнать подробности. Представьте: трехкомнатная квартира 85 кв.м. с реальным евроремонтом, в свежем монолитном доме с огороженной территорией, в двух станциях метро от ТТК в САО. Аналогичные квартиры в этом доме продают за 22 млн.рублей, а этот "шикарный" вариант предлагают за 12 млн.рублей!!! Цена ниже рынка на 46%. Оказалось, что и здесь без валютной ипотеки не обошлось.

Квартира в залоге у банка. Собственник, действительно, продает квартиру за 12 млн.рублей и данная стоимость будет указана в договоре. Покупатель в день сделки передает эту сумму продавцу и тот гасит кредит. Пока все идет по схеме погашение всей задолженности деньгами покупателя. В этой сделке есть только одно маааленькое "но": срок физического освобождения квартиры 7 ЛЕТ. Покупатель купит квартиру, но воспользоваться сможет ей только через семь лет. Продавцы как будто арендуют у покупателя квартиру, но не платят за аренду, компенсируя тем самым разницу в цене. Исходя из стоимости аренды подобной квартиры в 100 000 рублей умножаем на семь лет, получаем ещё 8,4 млн.рублей. Итого стоимость квартиры 20 400 000 рублей. На вопрос, кто же придумал такую хитромудрую схему продажи, оказалось БАНК. Неужели сотрудники банка не понимали, что покупатель став собственником, в праве в любой момент расторгнуть договор аренды? Даже если предположить, что покупатель будет ждать семь лет, а этот договор найма будет зарегистрирован, тогда покупатель попадает на налог. За семь лет он должен будет заплатить государству 1 092 000 рублей. А кто будет платить коммунальные платежи, а амортизация квартиры? Да как это вообще реализуемо?! У представителя продавца ответа нет. Есть заверения в желании продавца избавиться от валютной ипотеки, и ещё большее желание банка вернуть заёмные средства в полном объеме. Ведь, по слухам к концу года доллар станет трехзначным, да еще и банкротство физических лиц замаячило.