В свое время я опубликовал материал на тему «купить квартиру в Москве, просмотрев не более одного варианта». В одном из комментариев посетитель сайта по имени Егор задал мне вопрос «а можно ли продать квартиру в Москве после первого же показа и есть ли в этом необходимость?». При этом было одно уточнение: зачем продавцу свободной квартиры с уже собранным пакетом документов обращаться в агентство недвижимости? Честно говоря, когда передо мной ставят подобные задачи, кажется, что меня хотят превратить в площадного агитатора, мол, все бегом к риэлтору! Ни шагу назад! Только агентство недвижимости может сделать невозможное возможным! Ну и т.п. Что ж, попытаюсь ответить более обстоятельно…

Прежде всего, надо иметь понимание того, зачем гражданин приходит в агентство недвижимости? Если он действительно точно знает, какую сумму он хочет получить за проданное жилье (и неважно сейчас, адекватна она или нет), понимает механизм и процесс его реализации, какие документы от него потребуются на сделку и искренне полагает, что любое вмешательство посредника в судьбу его имущества - это глобальный вред, то тогда дорога в гости к риэлтору будет для него сродни пути на Голгофу.

Однако человек в большинстве случаев существо сомневающееся, а потому его беспрестанно гложет червь сомнения, что он сделал что-то не так: продешевил, а может статься и покупатель мог быть посговорчивей, не стал бы кишки мотать со своей ипотекой от Росевробанка, будь он неладен… Да и телефон теперь весь засвечен, будут еще месяц звонить, про квартиру спрашивать. Ну, о сборе документов я упоминать не буду, здесь не оттоптался лишь ленивый.

Так для чего все-таки гражданин нанимает агентство недвижимости? Точно - продать квартиру подороже и побыстрее, с тем условием, чтобы хлопот было поменьше. Мне часто приходится слышать фразу «я знаю сколько стоит моя квартира», причем, как правило, высказывается она в категоричной форме, на что мне приходится устало отвечать «а я знаю за сколько ее можно продать». 95% наших сограждан не представляют себе истинную продажную стоимость своего жилья, приняв в качестве ориентира советы, почерпнутые из глобальной паутины, специализированной прессы и т.п. Но все это не дает ни малейшего представления о динамике продаж, сроках экспозиции квартир в рекламе, суммах торга или повышающих аукционах, ликвидности жилья разного типа, ничего.

Говорят, что лошадь под опытным наездником бежит быстрее чем сама по себе. Этот тезис применим и к такому процессу как продажа квартиры. Рынок он бывает разный. Есть рост и есть падение. Все движется по синусоиде и продажа квартиры всецело подчинена этим колебаниям, а потому и тактика продвижения объекта на рынке будет различная. Сегодня на рынке спокойная ситуация: выборы прошли предсказуемо, праздники остались позади, впереди нас ждет сезон отпусков и дачно-садовых наслаждений. Квартиры в Москве продаются спокойно с небольшим перевесом в сторону плавного повышения цен в соответствии с инфляцией. Что будет завтра не скажет никто, включая многоумных аналитиков от недвижимости. И станется так, что придется бегать за покупателем с призывами купить квартиру, создавая рекламные шедевры, достойные «пера романиста».

Товар он ведь тоже бывает разный, с различной степенью ликвидности, недвижимость здесь не исключение. У опытных риэлторов с годами вырабатывается чутье на цену, они ее чувствуют что ли, если можно так выразиться. И срок продажи квартиры могут предопределить с точность до пару недель. Несмотря на изначальный скептический настрой клиентов по поводу отдавать ли объект первому же покупателю, однозначного рецепта ни у кого на этот счет не существует. Бывает так, что по-другому просто невозможно. Здесь все решает рынок и чутье риэлтора, позволяющее не перегнуть ценовую палку. Есть объекты, которые, несмотря на всю свою внешнюю привлекательность, могут ждать покупателя месяцами, утомляя ожиданием и хозяина и агента (пример тому элитное жилье), но даже обычная панельная типовуха может и имеет право быть продана первому же заинтересованному лицу, несмотря на кучу звонков. Это просто надо чувствовать.

Не убедил? Ок, попытаюсь на примере. Идет продажа квартиры в доме под снос. Ясное дело, перспектива сноса – вещь вдохновляющая, но ипотеку под такой объект не одобрит 99 банков из 100, а значит, мы сразу теряем массу потенциальных покупателей. Опытный риэлтор, понимая преимущества получения в дальнейшем более качественного жилья взамен сносимого, предлагает собственнику продать квартиру по более высокой цене, чем аналогичные по метражу предложения в домах-девятиэтажках, несмотря на возможно более долгий срок экспозиции. И будет прав. Как правило, в подобной ситуации надо сразу идти навстречу первому же заинтересовавшемуся покупателю, т.к. из квартиры выжато все до последней копейки, а массового нашествия граждан со свободными деньгами сегодня не наблюдается.

Впрочем, пример несколько нетипичен, но повторюсь, даже в стандартных ситуациях опытный агент в буквальном смысле чувствует рынок, зная, что ценовой предел уже достигнут. И в 90%и случаев оказывается прав. Остальные 10% приходятся на ошибки новичков. Возвращаясь к началу, хочу подчеркнуть, нужно побольше доверять своему риэлтору, главное - выбирать его надо аккуратно и взвешено.

Берегите себя!

Агентство недвижимости «Жилищная стратегия»