В известном смысле роль агентства недвижимости при продаже квартиры достаточно проста. Найти покупателя, принять аванс, собрать документы и, как завершающий этап, превратить все вышеуказанное в сделку.

Однако, есть еще один финальный штрих, способный попортить немало крови как клиентам, так и непосредственно представителю агентства недвижимости, имя которому - расписка в получении денежных средств за проданную квартиру.

Сегодня, в эпоху тотальной ипотеки, девяносто процентов банков, при изъятии продавцом денег из сейфа, требуют от него в качестве одного из условий допуска к ячейке вышеуказанную расписку. И загвоздка не в том, чтобы ее написать, нет. Проблема в суммах, содержащихся в данном документе.

Наше государство смело идет по следам, проложенным приснопамятным министром финансов СССР Зверевым, в свое время для наполнения бюджета установившим в стране советов настоящий налоговый террор. Вот и сейчас, когда налогами, акцизами и различными сборами облагается практически любой товар или услуга, государство, лопаясь от нефтяных денег, пытается «с яиц шерсти настричь», и требует с граждан уплаты подоходного налога в размере 13% с суммы вырученной от продажи квартиры (находящейся в собственности менее трех лет), превышающей миллион рублей.

Рынок недвижимости давно внес свои коррективы в процессы ценообразования и столичное жилье реальной стоимостью в один миллион рублей исчезло с горизонта, этак, лет пять назад…

Голь, как известно, на выдумки хитра, поэтому агентства недвижимости щедро советуют своим клиентам не указывать настоящую «рыночную» стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Вы, мол, пишите миллион, а расписку продавец даст «двойную». Стандартной строкой в договоре купли-продажи указывается что, мол, расчеты между сторонами производятся после государственной регистрации сделки в течение … дней. Оговорюсь, данная форма действительна для УФРС по Москве, для Московской области такая формулировка, что называется, не прокатит. Там потребуют указать, что расчеты по договору уже произведены, и не важно так это или нет.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру. А теперь представьте, что реальная стоимость квартиры составляет пять миллионов рублей, а в силу упоминавшихся выше причин в договоре купли-продажи указанна сумма в один миллион.

Что делать? Здесь и вступает в игру агентство недвижимости с технологией «двойного» расчета. Дабы не «подставить» продавца по налог, пишется первая часть расписки о получении денег за проданную квартиру в размере один миллион рублей. Остается еще четыре, куда их девать? Конечно в ремонт и мебель! Смешно, однако алчные наполнители бюджета не оставляют собственникам жилья иного выхода. Смело пишем, что в дополнение к уже имеющемуся миллиону продавец получил четыре сверху за «неотделимые» улучшения, произведенные в данной квартире…

Лучше конечно иметь две расписки с разнесенными суммами. Одна пойдет для налоговой инспекции, вторая останется как предмет гордости и успокоения души нового хозяина.

Вот на второй части бывают и спотыкаются работники агентства недвижимости. Поди-ка объясни продавцу, что он должен написать то, чего вроде как и не было… Здесь необходим известный такт и умение переговорщика, искусство убеждать. Ведь по сути, данная бумажка не блажь, и не дурной каприз, а подлинный финансовый документ, свидетельствующий о полном завершении расчетов между сторонами сделки. Ситуация осложняется еще и тем, что расписку требуется написать непосредственно после закладки денег в банковский сейф (если сделка не «ипотечная»), потому как после регистрации договора шанс заставить продавца соорудить требуемый документ уменьшается в геометрической прогрессии. В таком случае агентство недвижимости рекомендует заложить расписку в отдельную ячейку, правом доступа к ней покупателя после регистрации договора купли-продажи квартиры. Для обеих сторон сделки это будет идеальным решением.

Не стоит бояться быть формалистом. Подобное занудство в области сделок с недвижимостью приводит как раз к снижению рисков. И прежде чем начинать процесс продажи квартиры, все-таки не поленитесь снять трубку телефона и посоветоваться с агентством недвижимости по каждому из этапов предстоящей сделки, включая вышеуказанный.