Не видим смысла скрывать от граждан некие тайные познания, считая возможным рассказать о том как можно купить квартиру в Москве самостоятельно. Кто с головой дружит, тот поймет, почему большинство сделок проводят именно агентства недвижимости, а не действующие в одиночку товарищи, ищущие себе разных интересных приключений.

1) Поиск объекта. Предполагается, что у Вас есть деньги, и Вы уже определились с ценой, за которую хотите купить квартиру, с районом расположения, ее состоянием, метражом и количеством комнат. Начинаем ковырять он-лайн версии основных рекламных носителей: "Из рук в руки", "КДО", "Квадратный метр", «Недвижимость и Цены». К сведению, на сайте «Из рук в руки» многие из попавших в печатное издание квартир не публикуются.

 Ковыряем, выписываем, распечатываем то, что подходит Вам по параметрам. Далее самое интересное. Садимся за телефон и обзваниваем понравившиеся Вам варианты. На этом этапе главной задачей будет узнать как можно больше информации о квартире по телефону, чтобы не ездить на просмотр зря. Что, прежде всего, нужно узнавать? Первое, свободная квартира или альтернативная. Термин "свободная" означает, что в ней нет зарегистрированных людей и, скорее всего, остутсвуют мебель и вещи. Альтернативная - означает, что люди пытаются продать квартиру в Москве с условием покупки другой площади. Нечто вроде обмена через куплю-продажу.

Преимущество свободного жилья в том, что срок выхода на сделку намного меньше, чем сроки при покупке альтернативных площадей. А время, как известно - это деньги. Но нужно учитывать, что свободных квартир на рынке недвижимости сильно поменьше, чем альтернативных, и стоимость на них выше. Поэтому, вполне возможно, что Вам придется покупать квартиру с альтернативой. В этом случае обстоятельно разузнайте, что продавцы хотят получить взамен своей площади, так как Вам придется оценивать, осилят они это сделать или только будут крутить вам всякие части тела, ведь в случае, если у продавцов не получится найти необходимую им квартиру, Вы зря прождете несколько месяцев. Вполне вероятно, Вам придется снова начинать поиск варианта. И какую-то часть денег, отпущенную на аванс, тоже потеряете. Зато в качестве бонуса паршивое самочувствие гарантировано.

Вообще-то, если кто не в курсе, на этапе обзвона надо иметь стальные нервы (а лучше полное их отсутствие) т.к. количество граждан, думающих, что вокруг один дебилы, буквально зашкаливает. Зачастую даже умудренное опытом агентство недвижимости теряется. В объявлении пишут "свободная", выясняется, что там обмен (простенький, хе-хе). Треть агентов даже не в курсе на каком этаже они что-то продают. Из других клещами приходиться вытаскивать статус документов и т.д. Одним словом, цирк уехал, а клоунов забыли...

Так же Вам надо учитывать, что если в одной из квартир, участвующей в "цепочке", произошли нарушения закона, то по сложившейся судебной практике, есть вероятность того, что эти нарушения коснуться и Вас. Проще говоря, вся сделка полетит к чертовой матери. Вместе с вашей собственностью и, возможно, деньгами. Т.е., помимо проверки юридической чистоты квартиры, которую будете покупать Вы, Вам будет нужно уделить внимание и той квартире, которую будут покупать Ваши продавцы. В противном случае тотальный юридический и финансовый гемморой будет вам обеспечен надолго.

Неплохо бы попутно узнать состояние квартиры, а то ведь как известно «всяк кулик свое болото хвалит». Многие хозяева сами толком не могут ответить на вопрос в каком состоянии находится их жилье, ограничиваясь словами – нормальная, обычная, евроремонт и т.п. Не стесняйтесь задавать лишние вопросы о состоянии полов, сантехники, наличия домофона, консьержа, вида из окон и т.д. Это сэкономит Ваше время когда Вы поедете смотреть выбранные варианты.

Одним словом, ежедневные три-четыре часа на исследование рынка и прозвон - это как "отче наш".

Наступает время ехать на просмотр выбранных вариантов. Не факт, что хозяева смогут показать квартиру в то время, в какое удобно Вам, а не им. А учитывая что вариантов может быть несколько, и не все покажут Вам в один день, придется несколько дней кряду выезжать на просмотры квартир, выбранных еще в первый день поисков.

2) Аванс (задаток). Теперь предположим, что Вы выбрали-таки квартиру в Москве и готовы ее купить, как тут же возникает вопрос о внесении предоплаты. При этом надо определить сроки, в которые Вы выйдите на сделку, также нужно мягко потребовать (если это не будет указано в договоре) внести пункт о том, что если квартира будет продана третьим лицам в срок действия договора или продавец откажется от продажи квартиры, то предоплата будет возвращена Вам в двукратном размере (хотя в последнее время далеко не все продавцы, а уж тем более риэлторы, идут на такие условия). А может и не нужно. Определяется каждый раз строго индивидуально. Понятно, что обязательно надобно включить пункт о возвращении предоплаты в случае обнаружения прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в истории квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки или ущемлению Вашего права собственности. Ну и не забудьте (точне попытайтесь) внести в соглашение о предоплате все условия, которые являются для Вас принципиальными. Правило: лучше договориться при внесении предоплаты, чем потом развалить сделку в день ее предполагаемого совершения.

Учтите, что даже прожженым до печенок риэлторам не всегда удается внести в договор о предоплате все требуемые условия, а отстаивание интересов продавца с одной стороны, и покупателя с другой, может превратиться в ситуацию которую можно описать таким предложением как: «Неистощимая сила и несокрушимый объект». Поиск компромисса зачастую необходим. На рынке недвижимости закон «Покупатель всегда прав», бывает, не работает.

3) Сделка. Предположим (хе-хе), что все у Вас хорошо, Вы ловко внесли предоплату и провели проверку квартиры на юридическую чистоту, которая в ускоренном порядке занимает несколько дней, а если идти законным путем, с соблюдение всех процедурных сроков может отнять месяц-полтора. И наконец, Вы готовы к Сделке. Далее действие происходит в три этапа:

- Вручение денег продавцу. Не насильное впихивание перевязанных резинками пачек в потную ладонь, а через депозитную ячейку банка. При внесении денег  Вы будете подписывать соглашение о доступе к сейфу, там же обратите внимание на условия доступа, что бы не вышло так, что продавцы пришли и забрали деньги фактически, не продав еще Вам квартиры (т.е. доступ продавцом к ячейке должен быть возможен, только при условии регистрации договора купли-продажи квартиры на Ваше имя). И еще масса разных мелких ньюансов, которые у непонимающих людей вызывают удивление, а у специалистов - уважение.

- Подписание договора (в простой письменной или нотариальной форме). Здесь Вам нужно проверить, чтобы в договоре не было опечаток, внимательно прочитать условия договора. Так же, если в квартире есть телефон, Ваш продавец должен написать заявление о том, что он не против перевода телефонного номера на Ваше имя. Опять же еще куча всяких мелочей, на вид несущественных, но как правило, жизненно необходимых. 

– Государственная регистрация договора купли-продажи. Для того чтобы его зарегистрировать, надо сдать документы на регистрацию, отстояв полдня в очереди, а через месячишко опять полдня потолкаться в очереди и получить документы с регистрации. Адреса органов осуществляющих регистрацию договоров и перехода права собственности в Москве и МО можно посмотреть в разделе полезные ссылки.

- Подписание акта приема-передачи квартиры (в Московской области акт идет вместе с договором купли-продажи). Данный документ подписывается сторонами сделки и составляется в простой письменной форме. В нем нужно указать: ФИО, паспортные данные сторон, и написать, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, проданную продавцом на основании договора...(реквизиты договора). Что финансовых и иных претензий стороны к друг другу не имеют. Акт приема-передачи нужно хранить вместе с документами на квартиру, так как только он является подтверждением выполнения сторонами условий договора, и он понадобится Вам если Вы захотите продать квартиру. И не забудьте взять у продавца расписку о получении им от Вас денег за квартиру, а то не дай бог...

Кстати, в сложных случаях сделка может проходить поэтапно в несколько дней.

Заметьте, рассказывая все это, мы даже не упоминули о сделках с использованием средств ипотечного кредитования или покупки квартиры в доме-новостройке - это вообще другая планета.

Ну как? Все еще хотите попробовать сами? Тогда вперед. Хотя для начала лучше банально посоветоваться с авторитетными товарищами по тел.: +7(495) 646-00-46

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"