агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартиры в москве, купить квартиру, продать квартиру

 

Уроки инвестора: вкладываемся в котлован

Хорошо, когда есть возможность зарабатывать, не работая - акции, ПИФы, инвестиции. В стране, несмотря на перманентный финансовый шухер, полно людей, которые могут позволить себе купить квартиру в новостройке для ее перепродажи через год-полтора в целях фиксации прибыли на уровне 25-30% годовых. Главное - не "промазать", получив вместо денег недостроенный бетонный саркофаг своей мечты. Соответственно, сегодня наше агентство недвижимости проводит очередной ликбез на тему "жилье в котловане"...

Купить кваритру в Москве на 30% дешевле - идея крайне привлекательная. Если бы не одно "но": этого жилья еще нет. И не будет как минимум года 1,5-2-3. А то и дольше. Но выгода успешно противостоит страху, и на квартиры на стадии «котлован» стоят очереди желающих в прямом смысле слова. В коридорах отдела продаж застройщика в Марфине толпились клиенты. Та же история повторилась позже, когда вокруг Москвы появились многочисленные многоэтажные проекты комплексной застройки. «Люди реально стояли в коридорах в очереди, отмечались, — делится впечатлениями сотрудник одной из подмосковных девелоперских компаний. — Просто психоз какой-то».

Все в очередь

Покупателей понять просто. Разница между московскими ценами на квартиры и подмосковными — минимум 2 раза. По данным портала «Гдеэтотдом.ру», цена 1 кв. м в столице — 148 000 руб. (или 160 000 руб., по подсчетам IRN.ru), в области — 65 000 руб. В прилегающей Балашихе выше — 72 000 руб. за 1 кв. м, в отдаленном Дмитрове — 54 000 руб. за 1 кв. м. В «Солнцево парке» (9 км от МКАД по Боровскому шоссе) или «Бутово парке» (3 км по Варшавскому шоссе) девелопер ГК «Мортон» продает по 150-200 квартир ежемесячно.

«Я брала квартиру в строящемся доме год назад в мкр. Ярославский в Мытищах по ипотеке за 3,2 млн руб., — рассказывает Елена. — Сейчас они стоят там уже 4 млн руб. Хотя похвастаться проекту нечем: высотные дома, людно, тесно, инфраструктуры не хватает, детей деть некуда».

Несмотря на посткризисную стагнацию на рынке недвижимости (стоимость жилья увеличивается на 0,7% в месяц, данные портала «Гдеэтотдом.ру»), разница между ценой строящихся и сданных метров — примерно 20-30%, по данным «Бест-новостроя».

По объектам 2010 г. среднемесячный рост цен составлял более 3%, говорит Антон Скорик, гендиректор «Мортон инвеста». «Солнцево парк» мы вывели на реализацию в апреле 2010 г. по 44 100 руб. за 1 кв. м, — продолжает он. — Через 18 месяцев, на начало сентября этого года, средняя стоимость 1 кв. м выросла до 69 100 руб., а совокупный рост за этот период составил 57%".

В «Бутово парке» «Мортон» начал продажи в декабре прошлого года с 54 432 руб. за 1 кв. м, а через 10 месяцев, в начале сентября, ценник был уже 72 722 руб. за 1 кв. м. Последние квартиры в корпусах первой очереди реализовывались в конце июля — августе 2011 г. по цене свыше 81 000 руб. То есть суммарный рост составил 67%.

ЖК «Одинцовский парк» (8 км от МКАД по Минскому шоссе) стартовал в январе 2011 г. с 46 500 руб. за 1 кв. м, в сентябре было уже от 52 000 руб. за 1 кв. м. За полгода стоимость увеличилась на 12%.

Риски недостроя

Несмотря на очевидную выгодность покупки «на котловане», число сделок на начальных этапах проекта не превышает 10-15% от общего объема продаж, говорит Наталия Кравец, начальник отдела развития департамента новостроек «Инком-недвижимости». На активную стадию возведения объекта приходится около 35% договоров. Больше всего продаж — 50% — совершается в почти готовых домах и жилых комплексах. «В настоящее время на рынке жилья первая очередь большого проекта не продается на нуле», — подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В кризис люди стали намного осторожнее относиться к «котлованам».

«Мы открыли продажи в “Городе набережных”, когда продающиеся дома были уже готовы на 30-50%. Это обеспечивает высокую безопасность сделки для покупателя», — уверен Андрей Пучков, гендиректор Urban Group.

Большинство девелоперов после ужесточения законодательства о долевом строительстве начали работать по 214-ФЗ, который максимально защищает дольщиков. В частности, за несдачу дома в срок закон определяет размер неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. «На практике основной задачей дольщика является не получение неустойки, а полный возврат денежных средств или получение готовой квартиры, — комментирует Александр Зиминский, директор департамента Penny Lane Realty. — Например, несколько дольщиков строительного концерна ЛЭК в Санкт-Петербурге получили заплаченные за квартиры деньги, пригрозив компании иском о банкротстве».

Но постепенно над осторожностью берет верх страстное желание сэкономить. И первая очередь чего-то, представленного красивой картинкой, отлично продается. По словам Алексея Новикова, руководителя дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России, на жилищном рынке сейчас, если девелопер поставил в поле щит и написал: «При поддержке такого-то банка» (лучше, конечно, Сбербанка РФ), к нему уже бегут покупатели. Ни в одной другой сфере недвижимости такого нет, добавил он.

Выгода девелоперов

Брать кредит на 3-5 лет под 10-13% или получить навсегда и бесплатно? Вопрос риторический. Строители жилья знают способ найти финансирование: продавать на начальном этапе проекта метры на 15-30% дешевле их рыночной цены. Так поступает большинство нынешних девелоперов. К примеру, разница между себестоимостью строительства и ценой продажи в ГК «Мортон» составляет, по словам Александра Ручьева, президента компании, 5000-7000 руб. с 1 кв. м. «У нас низкая рентабельность, мы живем за счет оборота, — объясняет он. — Компания строит много, быстро и быстро продает». Средняя цена продажи жилья группы — 55 000 руб. за 1 кв. м.

В проекте «Город набережных» Urban Group (недалеко от Шереметьева, на Клязьме) себестоимость строительства — 45 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Пучков. Цена — от 55 000 руб. за 1 кв. м. Операционная рентабельность девелопера на таких проектах невысока — 10-15%, продолжает он. Премия застройщика — в скорости продаж.

Реализация метров на раннем этапе позволяет застройщику избежать «застоя» квартир, что характерно для проектов, где продажи начинаются на высокой стадии готовности, считает Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости».

Другие компании придерживаются иной тактики. К примеру, ГК «Жилищный капитал» (самый большой проект — «Гусарская баллада», 12-й км по Можайскому шоссе) строит, привлекая кредитные ресурсы. «Потом выставляем цены, приближенные к максимальным», — рассказывает Вадим Жук, гендиректор группы. Ценник на жилье в «Гусарской балладе» — от 75 000 руб. за 1 кв. м.

Драйверы роста

Когда документы по проекту получены, идет подготовка площадки, стартует активная рекламная кампания. На этом этапе объект уже может выходить на реализацию, объясняет Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Продолжительность первого, подготовительного этапа — 1-3 месяца. За этот период цены могут увеличиться на 3-5%. На втором этапе, когда есть котлован и возводится фундамент, цена подрастает еще на 3-5%. Продолжительность работ — 2-3 месяца.

Во время третьего этапа — строительство до 2-4-го этажа — рост может составлять 5-10%. Строительство со 2-4-го до финального этажа добавляет к стоимости еще 15%. «Цены могут корректироваться несколько раз в зависимости от активности строительства», — добавляет Литинецкая. Продолжительность третьего и четвертого этапов составляет 9-12 месяцев. Сдача госкомиссии дает прибавку еще в 5%. На этом этапе, как правило, остается небольшой объем нераспроданных квартир.

Помимо собственно строительства и увеличения готовности дома толчком к росту цен могут стать заявления властей о строительстве метро в данном микрорайоне, например, или изменении границ. После появления на карте столичного региона «большой Москвы» цены в проектах, которые неожиданно оказались внутри мегаполиса, начали расти на 7-15% ежемесячно.

Для инвесторов

Проекты на нулевой стадии привлекают инвесторов, как мед — мух. Но если до кризиса доля инвестпродаж в разных сегментах доходила до 40-70%, в нынешнее время ситуация кардинально изменилась. Процент людей, готовых вкладывать деньги в жилье на стадии котлована, не превышает 10%, считает Зиминский. «Инвестиционный объем достаточно низкий, в основном люди берут для себя, — подтверждает Доброхотова. — Тех, кто выставляет квартиру на продажу сразу после сдачи дома в эксплуатацию, не более 15-20%». В бизнес-классе в некоторых проектах, реализация которых начиналась до кризиса и по которым рост стоимости максимален, доля инвестиционных квартир может составлять и 30%, добавляет Литинецкая.

По мнению Хрусталева, сейчас количество инвесторов резко выросло «в связи с нестабильностью экономической ситуации». По его данным, доля инвестиционных покупок доходит до 20%, тогда как до середины лета было не более 7%. «Котлован» оказывается выгоден, даже если под квартиру на этой стадии берется ипотечный кредит.

По данным «Мортона», средняя ставка по ипотеке сейчас — около 12% годовых в рублях, как минимум вдвое ниже средней динамики роста цен на жилье в микрорайонах компании в 2011 г.

Источник: IRN.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"

Аналитика и новости рынка недвижимости

Март 26, 2020

Режим повышенной готовности: к чему?

Ужасная зараза, сразившая Азию, Европу и Америку, добралась и до Московского региона. Согласно Указа Мэра Москвы "О введении режима повышенной готовности», запрещено до 10.04.2020 г. проведение на территории города Москвы спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий. Жителям города старше 65-лет и людям с хроническими заболеваниями, коих в Москве более половины, предписано самоизолироваться от общества. Сегодня Президент РФ объявил рабочие дни выходными до 03 апреля, что подразумевает самоизоляцию для остальной работающей части общества. Как показывают развития событий в других странах. выходные дни могут продлиться не одну неделю, а возможно и месяц. Как это отразится на рынке продажи и аренды жилья?...

Август 13, 2019

Свершилось: электронная регистрация договоров под контролем

Мы неоднократно рассказывали о том как рискованна и неконтролируема электронной регистрации договоров купли-продажи квартир. Несколько москвичей потеряли свои квартиры по схеме электронной регистрации и долгое время даже не подозревали об этом. И наконец, с 13 августа вступают в силу изменения к закону «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся электронной регистрации...

Август 2, 2019

Дачная амнистия продлена на два года.

Дачная амнистия действовавшая для дачников и садоводов, которые не успели зарегистрировать свои дома в Росреестре по упрощенной схеме прекратила свое действие 01 марта 2019года. Предполагалось, что тем кто не успел оформить свои дома в собственность, теперь могли это сделать только по решению суда. Что значительно осложнило задачу. А тек как государство заинтересовано в том, чтобы дачники платили налог не только на землю, но и на дома и прочие строения, то Советом Федерации был одобрен законопроект о продлении упрощенной системы оформления в собственность дачных домов. надо заметить, что мы всем настоятельно рекомендуем воспользоваться дачной амнистией и зарегистрировать свои дома, не потому, что заинтересованы, чтобы сограждане платили больше налогов, а это касается размеров компенсации в случае изъятия недвижимости у собственников для нужд государства...

Июль 30, 2019

Узнать о документах и собственнике интересующей вас квартиры за пару минут

будет возможно в ближайшее время. Федеральная кадастровая палата готовит пилотный проект, по предоставлению информации о квартире, ФИО собственников и правоустанавливающих документах по интернету. Эти сведения и сейчас возможно получить на сайте росреестра или в МФЦ Мои документы. Это занимает от одного дня до недели. Как утверждает кадастровая палата, главным достоинством их проекта будет возможность получить все эти сведения за 1-3 минуты. Сервис будет похож на онлайн-магазин, где в корзину можно будет добавить заявки об информации до 1000 квартир одновременно...

Июль 15, 2019

Отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделок с долевой собственностью

С 01 августа 2019 года вступает в силу новая редакция закона «О государственной регистрации недвижимости» касающаяся долевой собственности. Отменяется обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д., где продавцов несколько и они владеют собственностью в долях. Перечислим в каких сделках можно будет обойтись без нотариуса, а в каких нотариальное удостоверение остается обязательным...