агентства недвижимости в москве, продажа квартиры

Снова пошли разговоры про некий отложенный спрос, мол, вот сейчас как рванет. Наверное, это все от жары, не иначе. Скорее всего, у портальщиков кондиционеры сломались или что-то в этом духе. А меж тем наше агентство недвижимости содержит кондиционеры в исправности, отсюда мыслим гораздо более трезво, на холодную голову. И потому никакие цифры, приводимые разлюбезными интернет-изданиями не способны сломать доводы разума - денег для потенциального рывка цен на недвижимость в стране нет. И в ближайший год-два не предвидится. Хотя в принципе это и не важно, т.к. для тех, кто задумал обмен квартиры оно не имеет никакого значения, ибо в этом деле цена - вопрос № 16. А ведь с последнее время подавляющее большинство сделок именно альтернативы. Поэтому так ли уж важно, рванут цены или будут ползти аки удав Каа?

В 2009 году поменять жилье планировали порядка 6% московских семей. Сегодняшние опросы свидетельствуют: это удалось не более 1,3%. Безусловно, самое большое разочарование постигло тех, кто рассчитывал приобрести новостройку в столице. Когда же потенциальные клиенты въедут в новые квартиры и что может этому помешать?

Ажиотаж надвигается

По данным компании МИАН в 2009 году так и не решились приобрести жилье около 80% потенциальных участников рынка, остальные были вынуждены скорректировать планы - брали вторичку, меньшую площадь или Подмосковье либо предпочитали альтернативу. Как показывают исследования, около 44% граждан хотели бы улучшить жилищные условия, но не имеют такой возможности..., - делится информацией Константин Смирнов, коммерческий директор ГК "Светлый город". За последние полгода реализована только часть отложенного спроса, и, по мнению экспертов, ажиотаж придется на ближайшие два-три года. К тому же сократилась ипотека - к середине прошлого года доля таких сделок не превышала 5% от общего объема. "Многие банки просто ушли с этого рынка, поскольку возросло число "невозвратов" и стало невыгодно давать деньги даже под высокие проценты", - рассказывает Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании Prime Time Realty.

Сократился и инвестиционный спрос. Цены падали, а вместе с ними и привлекательность недвижимости как объекта вложений. "Резкое сокращение спроса изначально возникло именно за счет инвестиционных покупателей, которые сразу смогли разглядеть ситуацию, в которую попали застройщики, испытывавшие необходимость в деньгах и вынужденные снижать цены, - подтверждает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Нельзя сказать, что именно эти покупатели обрушили рынок, но их вклад был достаточно ощутим". Вслед за "инвесторами" и обыватель решил на некоторое время отложить покупку и дождаться еще большей коррекции.

Новостройка чересчур нестойка

Приобрести квартиру в новом доме, по данным МИАН, в 2009 году намеревались 48% потенциальных покупателей, но счастливчиками оказались лишь около половины. На вторичном рынке ситуация еще хуже: вместо 42% сделки совершили лишь 20% горожан. Кроме того, произошло перераспределение спроса. Если еще три года назад пропорция при выборе между первичкой и вторичкой была "фифти-фифти", то уже через пару лет интерес к новостройкам резко упал - по некоторым сведениям, на 30%. "Правда, уже через полгода спрос стал постепенно возвращаться, - замечает А. Зиминский. - Хотя речь все-таки идет пока о домах, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся в стадии высокой готовности".

Если говорить про какой-то отдельный сегмент, например экономкласс, то тут требования к качеству во время кризиса только повысились. В бизнес-категории благодаря различным акциям девелоперов многие люди смогли купить квартиру прежнего уровня, но дешевле или на более выгодных условиях. В результате с рынка в первую очередь ушли наиболее качественные предложения. "Кризис заставил многих отказаться от мечты о новостройке, и спрос резко сместился на вторичку, - объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти". - Наконец, те, у кого не хватило денег на столицу, вынуждены были искать варианты в Подмосковье (это 10-15%)".

Без вариантов

Единственный подсегмент, расцветший в трудные времена, - альтернатива. Если в 2008 году такой схемой планировали воспользоваться 10% респондентов, то кризис увеличил их количество более чем в пять раз. По данным МИАН, главные причины, побудившие людей пойти на альтернативу, таковы. Основная часть (67%) респондентов смогли значительно улучшить жилищные условия. Еще 18% поменяли район, перебравшись поближе к детям или родственникам. Увы, 13% семей попросту распались и вынуждены были разъехаться. Оставшимся 2% пришлось обменять большую квартиру на меньшую в целях экономии. К тому же стоит учесть, что некоторые вторичные объекты продаются не только с отделкой, но и полной меблировкой, в то время как новостройка обещает длительный ремонт.

И еще один нюанс: если бы не кризис, "подкосивший" молодые амбициозные семьи среднего класса, целевая аудитория альтернативщиков состояла бы только из людей старшего возраста, которым сделки обмена, как сложилось исторически, просто более понятны, прозрачны и доступны в финансовом плане. В то время как молодежь абсолютно не планировала ворошить "родовые гнезда": в период роста экономики, доходов и практически повсеместного бонусирования большинство семей мечтали разъехаться с родителями и улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств и ипотечной поддержки.

Время чулка и кубышки проходит

Если верить экспертам, спрос восстанавливается, рынок находится в стадии оживления. Цены уже растут, пусть и медленно, и их плавная динамика является достоверным индикатором реальных сделок. Возвращаются инвесторы, банки восстанавливают ипотечные программы. Аналитики МИАН считают, что при дальнейшем улучшении экономической ситуации, повышении доходов населения и смягчении условий кредитования значительная часть отложенного спроса будет реализована в ближайшие два-три года. Что в свою очередь увеличит количество сделок как минимум на 25-30%. Хотя, считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни "Меркурий Сити" люди все еще осторожничают и предпочитают не рисковать, оставив накопленные сбережения "на черный день". Прежде всего рынок оживится благодаря тем, кому действительно необходимо жилье. В элитном сегменте особого падения цен не произошло даже в самые суровые дни. Поэтому, говорит А. Зиминский, 30% потенциальных покупателей, не отважившихся вложить средства в недвижимость ранее, вышли на рынок еще в начале прошлого года и вплоть до новогодних каникул только росла. В начале января произошел небольшой "праздничный" перерыв, хотя звонки в компанию начались уже со 2-го. Но уже к февралю спрос на элитку превзошел все ожидания, на 60% перепрыгнув докризисный.

Время покажет

Как полагают эксперты, на фоне дефицита предложения цены уже в этом году поднимутся на 10-15%, а через пару лет — еще на 30%! В такие перспективы верят и сами москвичи. Более 50% опрошенных не сомневаются, что жилье будет только дорожать, 25% уверены, что цены останутся неизменными, 20% затруднились предсказывать, зато 5% оптимистов действуют по пословице "Поспешишь - людей насмешишь" и даже сулят дальнейшее понижение. "Наметившийся интерес к жилью побудил продавцов поднять ставки, - не выказывает особых эмоций И. Стрижова. - И в то же время к резкому скачку цен рынок пока не готов, поскольку финансы населения пока далеки от докризисного уровня. Но на положительную динамику спрос, безусловно, повлияет". С таким прогнозом согласна Е. Ижболдина: "Когда финансовые неурядицы коснулись даже состоятельных людей, те предпочли инвестировать средства в зарубежную недвижимость. Поэтому ожидать, что 2010 год пройдет под эгидой резкого роста стоимости бизнес- и элиткласса также не стоит". А вот что думает К. Смирнов: "Говорить о каких-то определенных сроках просто нереально. Можно лишь описать благоприятную ситуацию, которая позволит стимулировать спрос. Если рынок будет показывать не скачкообразный, а плавный рост цен при сохранении доступных условий ипотечного кредитования и достаточном количестве кредитных организаций можно говорить о начале активной фазы".

Сергей Романов

Источник: Domania.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"