Кризис на рынке? Нет, норма!

Люди, которым сейчас больше 30 лет, должны хорошо помнить времена социализма и, в частности, тогдашнюю торговлю. Магазины, всегда набитые толпами покупателей. Едва в продаже появляется хоть что-то кроме полиэтиленовых пакетов и книг партийного руководства – километровые очереди.

Задержавшиеся в СССР

За прошедшие годы мы, слава богу, подзабыли эти «прелести». Покупатель, человек с деньгами, стал подлинным хозяином рынка, ему все стараются угодить. Очереди, конечно, встречаются, но – скажем так – фрагментарно, в исключительных случаях. А в основном, имея деньги, чувствуешь себя вполне комфортно.

Но вот парадокс: хоть рынка недвижимости до 1991 года не существовало, он, пожалуй, дольше всех сохранял «социалистические» черты. Люди с огромными деньгами, измеряемыми сотнями тысяч и даже миллионами долларов, бегали по нему, как бобики, а продавцы и работающие от их имени риелторы поглядывали на них с нескрываемым презрением – спасибо еще, что не приговаривали классическое «В очередь, сукины дети!». Автор этих строк сам не раз наблюдал, как в агентстве недвижимости клиент начинал орать: «Я принес вам полмиллиона баксов и уже два часа жду, когда на меня тут хоть кто-то обратит внимание!». Сидящие за столиками девушки с грацией кошечек продолжали красить ногти и щебетать по телефону…

То, что произошло на рынке в последний год, уже описано тысячи раз. Цены, непрерывно увеличивавшиеся (в апреле 2006 года был зафиксирован рекорд – более 10% прироста в месяц), летом остановились, а потом даже начали снижаться. В новый год московский рынок недвижимости вошел в новом, подзабытом (все-таки после кризиса 1998-99 годов прошло изрядно времени) состоянии – стагнации. Лучшей иллюстрацией тут может служить скачкообразный рост предложения: сегодня, по данным риелторских компаний, на вторичном рынке Москвы выставлено около 60 тысяч квартир. Летом прошлого года было чуть более 20 тысяч.

Любопытнее всего, однако, не цифры, а влияние, которое новое состояние рынка оказало на его участников. Риелторы вопиют о кризисе: недавно автору попалась на глаза статья, где маклер жаловалась на то, что в 2006 году у нее было шесть сделок, а в нынешнем – ни одной. Причиной сего безобразия сама «пострадавшая» называет то, что потенциальные покупатели «ожесточенно торгуются» – совсем, понимаешь, обнаглели! Года полтора назад они действительно не могли себе такого позволить.

Другие правила

Года полтора назад состояние рынка было таково, что главным было получить квартиру в "эксклюзив".  Сегодня этого явно недостаточно, нужно постараться, чтобы из изобилия предложения покупатель выбрал именно предлагаемую тобой квартиру. Используемые секреты просты: придать квартире «товарный вид», т. е. вымыть и вычистить все, что можно, уговорить хозяев выбросить старые вещи, которые зрительно уменьшают пространство.

К тому же нужно грамотно проводить рекламную кампанию, не лениться ходить и расклеивать объявления. И еще – терпеливо и планомерно работать с покупателями. Последнее подразумевает, что покупателю ни под каким видом нельзя хамить, нужно являться на просмотры в удобное для него (покупателя) время. Плюс готовность к торгу, к изменению в разумных пределах условий сделки (порядок расчетов, сроки освобождения квартиры и т. п.). Довольно много продаж происходят потому, что агенты после просмотра звонили потенциальным покупателям. Спрашивали, понравилось ли, нет ли каких-то неясностей. В ходе разговора выяснялось, что они готовы купить, но по чуть более низкой цене или при соблюдении каких-то условий. Продавца это устраивало. Получается, что сделка совершалась благодаря настойчивости и обычной человеческой вежливости.

В нынешних условиях изменился и статус ипотеки. В прежние времена ипотечники были на рынке изгоями: продавцы не хотели связываться с какими-то «непонятными» деньгами. Сегодня же, когда покупателей вообще немного, продавцам желанны любые деньги. Проблема, однако, в том, что покупатели зачастую сами не знают, где и на каких условиях можно взять кредит. Так что те риелторы, которые сами могут сделать аргументированное предложение, порекомендовать своему клиенту подходящую кредитную программу, имеют преимущество перед конкурентами.

Однако говорить, что нынешний рынок – это рай для покупателей, тоже не получается.  При общем росте предложения действительно качественные объекты остаются в дефиците. Несомненно, «вал» на рынке имеется.  Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что это в большинстве своем крайние этажи, неудачные планировки, окна на шумные улицы и тому подобное. Действительно хорошие, без недостатков, предложения по-прежнему редки, и продаются они достаточно быстро и без торга.

Нет долларизации

…Говоря о ситуации на вторичном рынке, нельзя не упомянуть еще одно событие – его результатов пока нет, но вскоре они должны проявиться. Мы о вступившем в силу с 1 июля Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей», в котором говорится, что «в рекламе товаров и других объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях». Иностранная валюта – только «в случае необходимости» и «дополнительно».

Как получилось, что доллар стал на нашем рынке недвижимости основной валютой, сказано уже тысячи раз – не будем повторяться. Также общеизвестны и аргументы риелторов в защиту нынешнего порядка вещей – их «забота о клиенте», который не может, бедняга, пересчитать деньги по курсу, оборачивается дополнительными тратами. У одной крупной компании стоимость квартиры в доме-новостройке пытаются получить в рублях по «внутреннему курсу» в 26,1. Эти игры обходятся минимум в 30  копеек переплаты с каждого доллара.

Скажем о другом – о перспективах этой борьбы. С долларизацией экономики наши власти борются с начала 90-х. Нынешний закон, мягко скажем, не первый в череде аналогичных, и надо будет еще посмотреть, как он будет выполняться. Например, станут ли надзорные органы штрафовать за рекламу в долларах и «у. е.». Если да, то долларизация завершится очень быстро. Тем более что к переходу на рубли подталкивает и естественный ход вещей. Как отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в последние годы рубль укрепляется, и считать на доллары и хранить в них свои сбережения нет никакого смысла. По прогнозам, московский вторичный рынок (кстати, во всей России долларовым остается, в сущности, только он да рынок Санкт-Петербурга) перешел бы на рубли сам примерно к весне 2008 года. Без всяких понуканий сверху…