Не осталось и следа от былых покупательских устремлений. Рынок снова в ожидании. Какие факторы повлияют на ситуацию в ближайшем будущем? Что делать: покупать, продавать, ждать?
Приобретение или продажа квартиры создавали множество проблем всегда, даже на пике рыночного роста. Только согласно усредненным и мало что дающим сводкам риэлторских контор о «средней температуре по больнице», дорожало чуть ли не все. На деле было совсем не так. Даже в период ажиотажа и лавинообразного роста цен существовал риск приобрести неликвид. Тем не менее за множеством неизвестных прослеживалась четкая и понятная тенденция: столичная недвижимость прибавляла в весе такими темпами, какими ничто и нигде больше не дорожало.
Сегодня будущее цен на недвижимость в Москве скрывает мрак неизвестности. И в этом его коварная особенность. Например, гораздо более предсказуемы перспективы депозитных вкладов: колебания процентных ставок привязаны к уровню инфляции, а опасность дефолта маловероятна. По степени риска рынок недвижимости несопоставим даже с рынком акций: здесь игра на повышение и на понижение имеет свои математические законы, а потому и результаты конкретных действий вполне прогнозируемы.

Время смуты и сомнений.

Можно обращаться к вездесущим восточным гуру или гадать на кофейной гуще, можно пытать именитых аналитиков или полагаться на советы «прожженных» риэлторов. Но даже о ближайшей перспективе развития рынка столичной недвижимости не знает никто, а анализ тенденций не дает определенного ответа.

С одной стороны, цены на любые объекты жилой недвижимости в Москве явно завышены и обнаруживают немыслимый отрыв от себестоимости. С другой — существует огромный неудовлетворенный спрос. В какой момент дисбаланс между этими двумя факторами обнаружит тенденцию к равновесию? Можно лишь рассуждать о составляющих, способных так или иначе скорректировать картину, но для выводов не существует достаточных оснований.

Какой же беспристрастный совет стоит дать приобретателям и продавцам жилой недвижимости? Есть несколько общих правил, которые с большей или меньшей вероятностью определяют рыночные тенденции.

Правила хорошего инвестирования.

Главное правило гласит: хорошее дорожает, а плохое дешевеет. Оно особенно действенно в периоды стабилизации, которые играют роль своеобразного фильтра, очищающего рынок от всего наносного, переоцененного в периоды ажиотажа.

Так, в последние месяцы наметилась тенденция к удешевлению низкокачественных квартир, расположенных в «хрущевках». Рассеялся миф о том, что «на ура» распродаются объекты бизнес-класса, расположенные в неудобных для проживания районах с недостаточно развитой инфраструктурой. Не более радужно складывается судьба квартир с неграмотными и неудобными для проживания планировочными решениями.

Вопреки уверениям риэлторов не пользуются спросом и объекты в многофункциональных офисно-торгово-жилых комплексах. Столь же сомнительна перспектива спроса на многочисленные объекты, стоящие на первой линии оживленных трасс и развязок. Это только часть предложений, которые не пользуются спросом сегодня и, вероятно, не будут в чести и завтра. Значит, приобретение таких объектов не перспективно.

Плюс сегодняшней ситуации — в возможности выбора, хотя разнообразие вариантов только видимое. На самом деле поиск действительно хорошей, а в особенности элитной квартиры — большая проблема, поскольку рынок переполнен переоцененными предложениями. В их числе надо упомянуть и так называемые элитные квартиры в высотках или в домах, окруженных руинами хрущевской поры, многочисленные предложения в районах с неблагоприятной экологической обстановкой и т. д. и т. п.

Попытки найти достойное жилье даже за очень хорошие деньги можно сравнить с тяжелым трудом золотоискателя. Сколько тонн пустой породы ему приходится намыть, прежде чем покажутся драгоценные крупицы? Если вам действительно посчастливилось отыскать квартиру своей мечты, откладывать покупку неразумно. Хорошие элитные объекты, как справедливо утверждают аналитики, всегда в цене и мало подвержены влиянию ценового маятника.

Сложность выбора отчасти объясняется и наметившейся тенденцией: покупатели начинают отказываться от многих сложившихся стереотипов. Один из них — непременная убежденность в том, что жизнь в пределах МКАД — единственное безальтернативное решение для состоятельного делового человека. Медленно, но верно укореняется западное представление о достойной жизни за чертой города, в собственном комфортабельном доме или коттедже, окруженном естественной средой. Поэтому интерес к подобным объектам будет только увеличиваться, причем уже в ближайшее время.

Впрочем, нельзя не отметить и очевидные минусы подобных приобретений: непомерно высокие цены, неразвитая инфраструктура и серьезные транспортные проблемы, существующие на большинстве загородных направлений. Там, где перечисленные сложности максимально нивелированы, не стоит ожидать падения цен, в целом же развитие рынка Подмосковья столь же непредсказуемо.

Пойми, кто ты, и узнаешь, что делать.

Мы долго бежали вперед — до тех пор, пока горизонт не утратил цвета и перспективы. Мало какая ситуация способна вселить более серьезный психологический дискомфорт и неуверенность. Это касается девелоперов и подрядчиков, риэлторов и аналитиков, будущих покупателей и продавцов. Положение последних оказалось особенно сложным, поскольку за продажей или приобретением квартиры нередко стоят результаты работы в течение десятилетий жизни.

Едва ли лучше участь тех, кто собирается воспользоваться услугами ипотеки. Правильное решение в такой ситуации будет в значительной степени зависеть от оценки личных психологических особенностей. Если говорить коротко, то каждому потенциальному участнику рынка надо оценить важную составляющую характера — способность и желание рисковать.

В распоряжении у людей, живущих по принципу «либо пан, либо пропал», сегодня имеется множество аргументов, которые позволяют воспользоваться как традиционным летним затишьем (следовательно, и относительно большим выбором предложений), так и значительными бонусами, предлагаемыми на рынке.

Загляните в любое риэлторское агентство — вы удивитесь разнообразию предложений. Огромный маховик рынка застыл, накопив потенциальную энергию нереализованных предложений. Вас будут уверять, что сейчас и только сейчас вы можете купить самое лучшее, дешевое, выгодное. Но, отважившись на приобретение недвижимости, следует иметь в виду, что с оживлением осенней деловой активности цены способны не подняться, а продолжить свое медленное падение, обесценив недавнюю покупку.

Не меньше рискуют и продавцы. Огромные, составляющие около 20% стоимости скидки — это те реальные бонусы, которые в сегодняшней ситуации придется предоставить покупателю. Предположим, рыночная цена выставляемой на продажу квартиры составляет $150 тыс. Если даже такой объект лишен очевидных недостатков, то скорее всего после утомительных торгов покупатель согласится на его приобретение лишь с уступкой, равной $20–30 тыс.

В жизни каждого человека бывают разные ситуации: болезни близких, необходимость давать образование детям, неизбежные переезды в другие города, долговые обязательства и прочие форс-мажоры. Тема рисков и отсрочек в подобных случаях не возникает. Если же свобода выбора все-таки существует, разумным решением будет «лечь на дно» и ждать. Но чего?

Ловцы стратегии в туманной политике.

На Западе рядовой гражданин свободной страны имеет возможность жить без оглядки на политику. Да, конечно, избрание либералов, демократов или консерваторов непременно скажется на внешнеполитическом курсе, может быть, даже и сместит приоритеты внутри страны, но и только. Устои частной жизни не пошатнутся, равно как и не пропадут вклады местного населения.

В истории некоторых европейских государств бывают периоды, когда тот или иной политик берет на себя миссию посягнуть на частные устои и представления сограждан, но такое случается нечасто. Например, в 80-е годы прошлого века правительство Тэтчер провело серию реформ, нацеленных на превращение британцев в нацию зажиточных домовладельцев. Были созданы благоприятные условия ипотечного кредитования с налоговыми льготами на покупку собственного жилья, упрощена процедура купли-продажи.

В результате миллионы семей ринулись на рынок недвижимости, но вслед за бумом последовал крах. Как следствие, ипотечные ставки поползли вверх, а новые домовладельцы лишились возможности выплачивать ссуды. Так бывает, даже когда политика пытается защитить частные интересы.

Влияние политики на граждан России таит большую опасность. Сила той или иной власти оказывается столь всепроникающей, что не то чтобы появление на политической арене новой партии, но и просто смена ключевого чиновника способна самым непредсказуемым образом отозваться на сфере интересов частных сограждан. Политика в области недвижимости является одним из самых красноречивых примеров, а описанная закономерность здесь проявляется отчетливее всего.

Туман, окутавший ближние перспективы рынка недвижимости в Москве, рассеет только политическая определенность. В настоящее время первый слой завесы развеялся. Как стало известно недавно, мэр Москвы Юрий Лужков благополучно назначен на пятый срок. Что это означает для участников рынка? Прежде всего предсказуемость политики и преемственность традиций столичного стройкомплекса в течение ближайших лет.

Плохи или хороши амбиции московских чиновников, но масштабные планы с большой долей вероятности будут осуществляться — уже в этом заключается положительная сторона. В известном смысле мы застрахованы и от возникновения плеяды новых чиновников, опасность которых — в чрезмерном аппетите и стремлении поспешно переделать все по-своему.

Но существует второй слой завесы, которая осложняет видение перспективы. Разумеется, речь о грядущих президентских выборах. От городской политики, какой бы она ни казалась имперской и амбициозной, зависит тактика. Прерогатива большой власти — выбор стратегии развития. Какие решения способны принципиально изменить тупиковое состояние рынка недвижимости как в Москве, так и в других городах России, привести к балансу цены на недвижимость и возможностей потенциальных покупателей?

Один из вариантов выхода — принятие новых законов о земле, которые сделали бы возможным приход на рынок западных инвесторов. Кстати, именно за счет привлечения иностранного капитала укрепились рынки недвижимости многих государств Европы и Азии. В России появление сильных западных конкурентов могло бы существенно оздоровить рынок. И дело не в том, что отечественные девелоперы не умеют строить. На гребне острого дефицита и беспрецедентного роста цен у них возник нездоровый аппетит.

Да, сегодня приходится «затягивать ремни» и работать за какие-то «жалкие» 50% прибыли. Бывали времена сытнее и богаче, но они закончились. Но на Западе и 8–10% считается нормой! Добавим к этому использование современных технологий, позволяющих строить качественно и быстро, и мы получим объекты, стоимость которых может складываться по цивилизованным правилам и уж в любом случае окажется ниже предложений отечественных девелоперов. Вот только один аспект, причем не единственный, в котором способно проявиться дыхание новой политики.

В ожидании знаков свыше.

На столичном рынке недвижимости сложилось занятное положение: есть немало людей, готовых покупать, если бы перспективы не казались столь непонятными. Существуют и обширные невостребованные базы предложений. Но все участники замерли в мучительной нерешительности или ожидании «знаков свыше».

Перспективы городской политики очевидны — это означает, что интересный эксклюзивный вариант разумно приобрести даже сейчас, не опасаясь серьезной ценовой корректировки в будущем. Если же образ квартиры лишь рисуется в воображении, а необходимость в покупке не очевидна, лучше ждать выборов президента. Полагать, что смена власти станет шагом к новой счастливой жизни, было бы наивно. Но стремление «расшить узкие места», тем самым заработав политический вес и сопутствующую должности репутацию, — очевидный и прогнозируемый ход нового лидера. Ждать осталось не так уж и долго.

Елена Логвина - Руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:

— Ситуация неоднозначна: например, на рынке новостроек цены не снижались, а, напротив, постепенно увеличивались. Сложившееся сейчас на рынке недвижимости положение наиболее выгодно покупателям. «Торг всегда уместен» — девиз оптимальной стратегии. Разумные пожелания покупателей скорее всего будут удовлетворены.

Что касается далекой перспективы, то в середине следующего года ожидается значительное увеличение объема предложения на рынке, особенно подмосковном. Речь идет об очень крупных проектах, например, таких, как «Большое Домодедово», «А-101» (проект «Коммунарка»). Рост объема предложения должен способствовать снижению цен.

С другой стороны, обычно период стабильности формирует отложенный спрос: многие переносят покупку жилья до тех пор, пока не убедятся, что дальше ждать не имеет смысла. В итоге такой отложенный спрос вместе с постоянным спросом на недвижимость не дает уменьшаться стоимости 1 кв. м. Кроме того, нельзя не учитывать улучшение благосостояния населения, развитие ипотеки (появляются все более лояльные по отношению к покупателям схемы кредитования) и других форм приобретения жилья с рассрочкой платежа. Поэтому мы прогнозируем возобновление роста цен уже осенью.

Евгений Скоморовский - Генеральный директор «Century 21 Запад»:

— Рынок недвижимости в России, преодолевая свой путь развития семимильными шагами, все больше становится частью общемировой системы, которая развивается циклично. Пережив бурный рост, рынок, как правило, достаточно чувствительно откатывается назад и стагнирует. Те, кто вложился в московскую недвижимость в период с 1999 по 2005 год, увеличили свое состояние в разы. Но есть и такие, кто приобрел жилье на пике цен, а сейчас испытывает трудности с его ликвидностью.

За период с конца прошлого года по настоящий момент цены на московском рынке недвижимости снизились на 10–25% в зависимости от качественных характеристик объектов. Соответственно, недвижимость перестала быть серьезным инвестиционным инструментом на данный момент. И рынок действительно находится в ожидании — не только понимания вектора покупательской активности, но и решения ряда внешних влияющих факторов, а именно политических.

Поэтому сегодня не советовал бы приобретать недвижимость с инвестиционными целями: с этим есть смысл подождать до следующей весны. А вот на месте тех, кто хочет улучшить жилищные условия, приобретает недвижимость исключительно для собственного проживания и в состоянии оплатить квартиру полностью или внести первоначальный взнос и совершать ежемесячные платежи по кредиту, я бы не откладывал покупку на длительный срок. Стоит отметить, что процессы, происходящие на рынке, проводят все более четкую дифференциацию жилья в зависимости от качества строительства и, соответственно, ликвидности недвижимости. Иначе говоря, нет смысла приобретать квартиры в домах старой постройки, если только речь не идет о первом жилье, которое станет началом для последующих улучшений. Гораздо большим потенциалом увеличения стоимости обладают современные квартиры в домах, построенных с использованием новых технологий.

Вадим Васильев - Руководитель пресс-службы ГК «МИАН»:

— В настоящее время рынок московской жилой недвижимости остается инструментом для частного инвестирования. Вместе с тем этот год кардинально отличается от предыдущего. С окончанием галопирующего роста цен частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги «на пустом месте». Доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%, что существенно повлияло на объем спроса.

Первые три месяца нынешнего года зафиксировали постепенное пополнение предложения вторичного сегмента инвестиционными квартирами — их резкий выброс на рынок произошел в январе–марте (до 25–30% в общей структуре предложения). В июне практически все эти квартиры были сняты продавцами с продажи. То есть на сегодняшний день можно констатировать, что с рынка ушли не только «инвестиционные» покупатели, но и «инвестиционные» продавцы. Маловероятно, что этот процесс снова примет волнообразный характер: повторяя поведение спроса, выставляться будут только те квартиры, необходимость в продаже которых действительно назрела.
Но это не означает, что инвестиции в недвижимость стали менее выгодными по сравнению с банковскими депозитами. Инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, причем во всех сегментах, но подобные вложения очевидны для профессионалов рынка, а вот частным и непрофильным инвесторам сегодня непросто.

Сейчас, в ситуации коррекции рынка, думаю, инвесторы будут выбирать разные тактики. Кто-то, как на фондовом рынке, будет просто скупать подешевевшую недвижимость в ожидании очевидного подорожания в среднесрочной перспективе, кто-то будет вкладывать только в высоколиквидные объекты, а кто-то в принципе свернет эту деятельность до момента стабилизации рынка и более выраженных тенденций.

Константин Ковалев - Управляющий партнер компании Blackwood:

— Как показывает практика, в состоянии неопределенности большинство покупателей на рынке жилья предпочитают занимать выжидательную позицию до окончательного прояснения ценовой ситуации. На данный момент рост стоимости жилья ожидается только к осени — связано это будет с традиционным сезонным повышением активности на рынке. Сейчас покупательская активность низкая, поэтому объемы предложения значительно увеличились.

Так что в настоящее время есть возможность приобрести квартиру с дисконтом, который можно достичь либо путем торга, либо получив скидки от застройщика. Все вышесказанное имеет отношение ко всем классам жилья, кроме элитного. На рынке дорогого жилья замедления темпов продаж пока не наблюдается: покупательская активность высокая, темпы роста цен стабильные — время приобретения квартиры большой роли не играет.

В долгосрочной перспективе факторами, оказывающими влияние на столичный рынок жилья, станут рост доходов населения, развитие рынка ипотечного кредитования, привлекательность столицы для жителей других городов России.

Для выбирающих жилье эконом- и бизнес-класса летний период благоприятен, но по-настоящему качественные предложения быстро находят своего покупателя — срок экспозиции таких квартир очень мал. Поэтому, если выбранный объект характеризуется адекватным соотношением «цена/качество», не стоит временить с приобретением: его стоимость в ближайшее время только возрастет.

Частным инвесторам можно порекомендовать обратить внимание на рынки жилья Московской области и других регионов России. В частности, наиболее перспективные на данный момент — вложения в недвижимость городов России, расположенных на морском побережье (Геленджик и Анапа). Сейчас они в различных стадиях развития, но прогноз роста цен для них очень благоприятный.

Дмитрий Таганов - Руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:

— Тем, кто именно сейчас задумывается о приобретении квартиры для решения собственных жилищных вопросов, советуем покупать, пока не настала осень. Ситуация летнего затишья удобна для проведения столь ответственных сделок: рынок спокойный, ажиотажа нет. Объем предложения большой — есть не только выбор самого разного жилья, но и возможность поторговаться: многие продавцы готовы идти на скидку до 5–6%. Банки с готовностью выдают кредиты на покупку квартир и улучшение жилищных условий. Цены стабильны, можно не бояться, что собранной суммы уже через неделю не хватит на покупку приглянувшегося объекта.

Шансы сэкономить 1–2% стоимости квартиры в ожидании дальнейшей коррекции цен в сегменте эконом-класса несут с собой и риски лишиться хорошего выбора: в условиях осенней активизации, традиционной для рынка недвижимости, хорошие квартиры уйдут первыми. Зафиксированное нами июльское повышение стоимости недвижимости на вторичном рынке (на 1,2%) — рекордное с начала года, эти данные подтверждают прогнозы о росте цен и спроса в ближайшем времени.

Инвесторам, вложившим деньги в московские квартиры до 2006 года, имеет смысл зафиксировать прибыль, продав объекты, так как за прошедший период они значительно преумножили свои капиталы, а в сегодняшних условиях недвижимость не дает такой отдачи, как, к примеру, паевые инвестиционные фонды. По этим же причинам для спекулянтов сейчас не самое лучшее время, чтобы начинать очередной цикл купли-продажи.

Если же рассматривать квартиру как долгосрочное ликвидное вложение средств, то покупать, безусловно, стоит. Недвижимость в столице будет дорожать, пока в стране хорошая макроэкономическая ситуация, а на ближайшие годы практически нет сомнений именно в таком сценарии. Поэтому, если человек желает обезопасить накопленные средства, нет смысла откладывать покупку до лучших времен.
Разумным вариантом будет приобрести квартиру для своих детей и сдавать ее, пока они не подрастут. При нынешних арендных ставках хорошая однокомнатная квартира за десять лет аренды вернула бы порядка $100 тыс., то есть половину своей нынешней стоимости.

Наталия Тихоновская - Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— На мой взгляд, эта тема сильно политизирована. Основной вопрос заключается в отношении к недвижимости. Рынок меняется, покупатель молодеет, в связи с этим постепенно происходит переоценка жилья. Для многих квартира — это уже не только место проживания, но и актив, который можно превратить в деньги. Он, безусловно, менее ликвиден, чем, скажем, ценные бумаги. Тем не менее, если он соответствует основным ценообразующим критериям, к которым мы относим местоположение и качество проекта, то актив прирастает в цене.

Как бы то ни было, земля в Москве количественно ограничена. В скором времени осуществление новых проектов станет возможно лишь за счет вывода промышленных зон или расселения ветхого жилого фонда при дополнительном обеспечении энергомощностей, что отражается на стоимости недвижимости. Начало этой тенденции мы видим уже сейчас.

Таким образом, капитализация реальна. Возможно, для институциональных инвесторов 5–15% не столь интересны, как показатели прошлого года. Но частным покупателям, которые руководствуются своим финансовым положением и готовы менять квартиру с ростом доходов, откладывать решение жилищного вопроса все-таки не стоит.

Источник: Квадратный метр