Лето прошло свой экватор. Близится осень, а вместе с ней, по идее, должна наступить жаркий период на рынке московской жилой недвижимости. Во всяком случае, так обычно бывало ранее. Оживит ли стагнирующий рынок сезонный фактор или тенденции будут определять другие движущие силы – об этом спорят «синоптики». Остается совсем немного времени, чтобы узнать, чей прогноз окажется верным.

Сезон без сезонности

Не так давно казалось, что цены на жилье могут расти, могут замирать на месте или – чем черт не шутит – даже снижаться. На настроение риэлторов это все равно повлияет мало - оно останется неизменно оптимистическим. А произносимое ими, словно мантра, «Надо покупать сейчас, потому что завтра все равно будет дороже», действовало на вполне здравомыслящих людей. Потому что перспективы для роста просматриваются легко и без всяких увеличительных приборов. Объем рынка ограничен в силу вполне естественных причин, ожидать резкого роста предложения не приходится. Платежеспособный спрос увеличивается вместе с ростом экономики. В то же время земли, пригодной для строительства, становится все меньше. Единственное, что вносило сумятицу в эти стройные логические цепочки – закрытость рынка недвижимости и некоторые его функциональные отличия от других рынков (фондового, валютного и др). И в результате цены не всегда росли, когда, по идее, должны были, и уж тем более не снижались, когда, казалось, деваться было просто некуда. Н
о, повторимся, над рынком при этом всегда раздавались бодрые голоса строителей, которые неизменно находили аргументацию для роста – как реального, так и потенциального.

Полугодичная стагнация, похоже, сделала свое дело. Сегодня этот хор звучит уже не так слаженно, как, скажем, в минувшем феврале или марте, когда стагнация только начиналась, а снижение цен исчислялось десятыми долями процента. Газета «Время новостей» (номер от 3 июля) свела в одной статье аналитиков двух крупнейших риэлторских компаний. Ответ одного из них был вполне традиционен: «…активизация спроса начнется с осени, может быть, с августа. Основным стимулирующим фактором оживления рынка станет возвращение отложенного платежеспособного спроса, обусловленного положительным трендом российской экономики. По итогам 2007 года ценовой прирост на столичном рынке жилой недвижимости может составить порядка 15%». А вот заявление второго выглядело не столь привычно. В конце концов, нечасто от российского торговца недвижимостью узнаешь, что «стадия автоматической корректировки цен на московском рынке в отдельных переоцененных сегментах может продлиться до конца года. Несмотря на то, что осень традиционно считается
периодом оживления на рынке недвижимости, в этом году не стоит ожидать каких-либо всплесков».

Новые правила

Большинство СМИ, опираясь на прогнозы и рекомендации экспертов, сходятся во мнении, что до конца текущего года размораживания рынка ожидать не приходится. И тут волей-неволей приходится вернуться к вопросу, который неоднократно возникал ранее: «Как поведут себя продавцы – попробуют адаптироваться к новой реальности или повернуть ситуацию в свою сторону?». «Подстроиться к новым условиям — значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго», - отвечают на этот вопрос газета «Ведомости» (номер от 13 июля).

Одновременно автор признает, что делать долгосрочные прогнозы очень непросто. И все же есть основания предполагать, что развитие рынка будет проходить по сценарию, выгодному для продавцов. В конце концов, наивно предполагать, что целая генерация людей вдруг станет другой. Тем более, что некоторые фундаментальные факторы, похоже, действительно могут подтолкнуть рынок вверх – так зачем меняться?

Рост цен, который так поразил воображение покупателей в 2006 году, по мнению многих экспертов, был спровоцирован введением в действие законом о долевом строительстве. С тех пор в нормативный акт были внесены изменения (также многими признанные неудачными), и похоже, а дальнейшем документ не потеряет свою деструктивную силу. Специалист, на которого ссылается издание, считает, что очередные поправки, которые будут касаться изменения схемы финансирования долевого строительства, (планируется предоставить частым лицам возможность участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта). В случае введения таких поправок приобретение жилья «будет происходить исключительно посредством подписания договора купли-продажи в доме, сданном в эксплуатацию», а застройщик «не сможет использовать привлекаемые банком средства напрямую до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства». Кроме того, эксперт отмечает, что привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию, что и усложнит схему работы, и увеличит затраты. Говорить о том, что это вызовет очередное повышение цен, излишне.

Еще один фактор, который способен вызвать рост стоимости жилой недвижимости, - планируемое увеличение доли социального жилья, которое приведет к очередному снижению объемов предложения в сегменте экономкласса. Результат смотри выше.

А вот планируемая замена налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, которая должна вызвать рост объема предложения за счет снижения доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости и вынужденных продаж имеющихся у населения “дополнительных” квартир была отложена из-за отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости.

Для жильцов, а не для инвесторов

Оценивая текущую ситуацию, специалисты называют происходящее традиционным сезонным затишьем. Впрочем, как отмечает газета «Коммерсантъ» (номер от 16 июля), оно несколько отличается от предыдущих лет. В первую очередь тем, что, рост спроса, который наблюдался в июне, не привел к росту цен. Вместе с тем, большое значение отдается самому факту повышения покупательской активности. «Видимо, на покупателей повлияли прогнозы о росте цен осенью и они даже решили пожертвовать отпусками ради решения квартирного вопроса», - предполагает автор. При этом речь идет о чистом «потребительском» спросе – параллельно с общим ростом сделок отмечается количество инвестиционных покупок жилья.

Это дает надежду, что в ближайшие несколько лет рынок будет развиваться более гармонично, а динамика роста цен будет ориентироваться на темпы инфляции, а не на готовность обезумевших покупателей отдать любые деньги за любой товар.

Неопределенная аренда

Еще один рынок, который замер в ожидании законодательных инициатив властей – сегмент аренды. Если судить исключительно по медиаактивности, в ближайшем будущем его ждет основательная встряска. Да и если руководствоваться исключительно здравым смыслом, приходишь к таким же выводам – слишком уж большой кусок укрывается в тени от взора налоговиков.

Как пишет газета «Время новостей» (10 июля), уже сейчас количество россиян, которые должны были подать декларацию об уплате налога за сдаваемое в аренду жилье, достигло 2,5 млн. Побочным эффектом для арендодателя является техническая сложность процесса – «чтобы заплатить подоходный налог, нужно еще правильно его перечислить». Но на этом проблемы только начинаются. Автор напоминает, что «заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, придется представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

О проблемах, которые ожидают тех, кто снимает жилье, мы писали ранее. Решительные шаги властей грозят серьезно изменить лицо рынка аренды. В первую очередь это выльется в рост цен, которые, как считают некоторые эксперты, уже сейчас находятся на пике, и дальнейшее их повышение может просто отсечь большое число потенциальных арендаторов.

«Бюджетные варианты для проживания в столице подобрать все сложнее», предупреждают «Ведомости» в номере от 3 июля. Минимальные ставки для однокомнатной квартиры в жилье эконом-класса составляют в среднем 600 долларов, что примерно равняется средней месячной зарплате москвича. При этом рост с начала 2007 года в этом сегменте составил всего 1,5-3%. Это как раз и подтверждает, что дальнейшее повышение стоимости аренды будет сдерживаться ограниченностью платежеспособного спроса.

Снимать или покупать?

Но пока этот спрос существует. Более того, несмотря на все действия банков, направленные на улучшение условий ипотечного кредитования, высокие цены на жилье делают аренду вполне привлекательным вариантом. Как считает журнал «Профиль» (номер за неделю с 16 по 22 июля), - более выгодным, нежели покупка недвижимости с использованием ипотечного кредита. «В среднем цена аренды на 50% меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру, - посчитал автор. - Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира экономкласса в Москве стоит около $220 тыс., то ее аренда обойдется в $850—1000 в месяц, а ипотека — в $2 тыс. в месяц». Кроме того, аренда жилья в Москве более выгодна по сравнению с западными мегаполисами, напоминает журнал.

С этим, правда, не согласны «Ведомости» (номер от 4 июля). Если брать для расчета абсолютные величины, то действительно, съем хорошего жилья в центре Москвы ($3000 в месяц по данным «Профиля») обойдется дешевле аналогичных площадей на Манхэттене. Но средние ставки в Москве все равно постоянно становятся ближе к тем, что установлены в крупных западных городах. А уже если говорить о соотношении ставок и средней зарплаты, то выгода аренды в столице России по сравнению с европейскими и американскими коллегами, становится менее очевидной.

Когда наступит ипотечный бум?

Теоретически изменить ситуацию может ипотека, тем более, что в последнее время кредитные организации довольно регулярно поставляют новости, которых о них ждут – сообщения о снижении ставок и продлении сроков кредитования. Однако популярность ипотечного кредитования от этого если и растет, то незначительно. Более того, подавляющее большинство россиян вообще отрицают вероятность того, что для улучшения своих жилищных условий они могут воспользоваться ипотекой. Почему? На этот вопрос отвечают «Новые известия» (4 июля). Три основные причины, которые назвали респонденты, принимавшие участие в опросе, который в итоге лег в основание материала, выглядят следующим образом: высокие процентные ставки, бедность и высокая стоимость недвижимости. Неудивительно, что при такой имиджевой составляющей популярность ипотеки растет, прямо скажем, черепашьими темпами.

Если верить прогнозам аналитиков, то с один из «тормозов» своего благополучного развития ипотека может расстаться в достаточно скором времени. Во всяком случае, «Ведомости» (номер от 18 июля) со ссылкой на экспертов одного из инвестбанков пишут, что к 2010 году стоимость ипотечных кредитов может снизиться до 7-8%, что, в свою очередь, вызовет рост объемов ипотечного кредитования до 5 триллионов рублей. Успеет ли подготовиться к этому покупательскому раю строительная отрасль, в отчете не сообщается…