агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартиры, купить квартиру в Москве

«Прекрасная просторная квартира в новом доме, с евроремонтом, по цене в полтора-два раза дешевле аналогичных предложений на рынке!!!» Увидев такое объявление, обыватель испытает легкое волнение от свалившейся на него удачи, а специалист агентства недвижимости заподозрит подвох, и будет прав. Мы все помним, где бывает бесплатный сыр, но так хочется верить в чудеса, удачу, манну небесную, которая ждала именно тебя. Но когда дурман рассеется, у покупателя такой чудесной квартиры будут все шансы оказаться на улице. И никакое свидетельство о собственности не спасет. Речь идет о квартирах в домах, возведенных на участках, предназначенных под дачное или индивидуальное строительство...

«Объекты с признаками самостроя» — так на юридическом языке называют здания, возведенные с нарушением действующего законодательства. Прежде всего, речь идет о законодательстве земельном. Дело в том, что за каждым земельным участком закреплены виды его использования, то есть, по сути, изначально задан тип строений, которые в данном конкретном месте разрешается возводить. Любые иные объекты будут считаться нарушающими законодательство, по сути — самостроем, а использование земли — нецелевым.

По России таких нарушений масса. Например, на самых престижных направлениях Подмосковья в лесных массивах можно обнаружить огромные частные коттеджи, если не сказать — замки, хотя de ure на землях лесного фонда разрешается размещать разве что рекреационные объекты (да и то не всегда). На подобные «издержки» власти довольно долго закрывали глаза, да и сейчас многие нарушения предпочитают не замечать. Однако года полтора назад в России развернулась настоящая кампания против самостроев. Ее можно назвать «войной хижинам», потому что прежде в основном ведется против самых дешевых построек, в которых квартиры зачастую продаются по ценам ниже среднерыночных. По словам министра Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана, по всей стране было выявлено более 3,5 тыс. объектов с признаками самостроя. Больше всего их оказалось в Краснодарском крае (более 800), за ним следуют Московская и Ленинградская область, на четвертом месте Татарстан, а замыкает пятерку сомнительных лидеров Нижегородская область.

Что же попало в эту статистику? В Московской области, например, это прежде всего трехэтажные многоквартирные дома, построенные на землях, предназначенных под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). Три этажа — это хитроумная попытка балансировать на грани закона, который допускает именно такую максимальную высотность индивидуальных строений. Такие здания до недавнего времени и оформлять пытались как индивидуальные дома, а чтобы регистрирующие органы не смущало наличие в них изолированных квартир, их, как правило, продавали под видом доли в строении. По сути, это был единственный полузаконный способ легализовать такую недвижимость. Который до поры до времени «прокатывал».

Однако помимо чисто юридических и таких домов есть другие проблемы. Жилому зданию, в котором проживают десятки семей, требуется гораздо большие объемы электричества, тепла, воды, газа, нежели индивидуальному коттеджу, а резервов для выделения таких мощностей, как правило, нет. Кроме того, к многоквартирным домам предъявляются намного более жесткие требования, чем к индивидуальным, чем для индивидуального коттеджа. Однако застройщики «замаскированных многоквартирников» их, как правило, игнорировали. Наконец, окрестная социальная инфраструктура (больницы, школы, детские сады) физически не рассчитана на наплыв большого числа новых жителей. Все это делает комфорт проживания в таких домах весьма сомнительным.

По всей стране такие и им подобные строения сейчас попали в «черный список». Активнее всего со списком работают в Краснодарском крае. По словам заместителя руководителя службы судебных приставов по Краснодарскому краю Марины Норенковой, в этом году в крае уже снесли 391 постройку. При этом на начало года в исполнительном производстве находилось 640 таких дел, отставшие планируют снести уже к осени. Как говорится, предстоящая олимпиада обязывает "держать правовую марку".

А вот в Московской области картина немного иная. «Показательный» снос нескольких трехэтажек в прошлом году на большинство остальных пока не распространился, хотя, по словам заместителя главы оперативно-розыскной части управления по экономической безопасности регионального ГУМВД Романа Загородникова, из 400 зафиксированных объектов незаконного строительства с признаками многоквартирности, «в отношении 94 незаконных строений в судах рассматриваются вопросы о сносе, в отношении 34 такие решения вынесены». Однако будут ли эти решения исполнены в полном объеме, не вполне ясно. Власти справедливо опасаются протестов со стороны обманутых покупателей, которых при таких количествах незаконного возведенной недвижимости будет не мало. Вот и Алексей Коган в одном из интервью аккуратно замечает, что целью являет не сам факт сноса данных конкретных задний, а стремление не допустить новых нарушений. А по уже выявленным случаям гораздо логичнее исправить нарушения, на которые укажет проведенная по каждому дому строительная экспертиза (прежде всего речь идет о безопасности проживания), чем избавляться от самой недвижимости. Такие примеры уже есть в Химках и пяти других районах области.

Какой путь изберут для себя власти других регионов России — решительный сочинский или аккуратный подмосковный — пока судить рано. Но даже при «аккуратном» пути вероятность сноса незаконных построек все рано сохраняется. Поэтому всем, кто интересуется покупкой недорогих квартир (а в большинстве случаев в таких домах цены ниже среднерыночных) нужно быть очень внимательным и тщательно изучить всю документацию. Информацию о предназначении конкретного земельного участка, например, можно почерпнуть из публичной кадастровой карты, выложенной в открытом доступе на сайте Росреестра. А тем, кто не сможет в карте разобраться самостоятельно, за помощью стоит обратиться в агентство недвижимости. В любом случае это выйдет куда дешевле, чем «разбитая квартира», которая останется после визита на незаконную стройплощадку судебных приставов и экскаваторов.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"